ปัจจุบันการดำเนินธุรกิจมีความท้าทายรอบด้าน ตลาดอาคารสำนักงานยังคงมีการแข่งขันที่สูงขึ้นในปี 2568 อาคารสำนักงานในพื้นที่ CBD มีอัตราการเช่าเพิ่มขึ้น ทำให้พื้นที่ New CBD เกิดการขยายตัวเนื่องจากความแออัด มีการกระจุกตัวของธุรกิจอย่างหนาแน่นและมีความต้องการใช้พื้นที่สูง ส่งผลให้หลายองค์กรขยายตัวออกไปยังพื้นที่ทำเลศักยภาพแห่งใหม่ใน พื้นที่ New CBD เพื่อความยืดหยุ่น การทำความเข้าใจความแตกต่างระหว่างทำเลดั้งเดิม และทำเลเกิดใหม่ จะช่วยให้เราเลือกพื้นที่ตั้งบริษัทได้อย่างคุ้มค่า แหล่งอ้างอิง : Nation Thailand
CBD คืออะไร? พื้นที่ CBD ในกรุงเทพฯ มีที่ไหนบ้าง
การทำความเข้าใจความหมาย และทำเลที่ตั้งของศูนย์กลางธุรกิจ จะช่วยให้เราสามารถวิเคราะห์ความเหมาะสมก่อนตัดสินใจเลือกทำเลออฟฟิศได้
ความหมายของ CBD (Central Business District) คืออะไร?
CBD ย่อมาจาก Central Business District หรือย่านศูนย์กลางธุรกิจ คือพื้นที่ใจกลางเมืองที่มีความเจริญสูงสุด เป็นแหล่งรวมอาคารสำนักงานชั้นนำ สถาบันการเงิน ห้างสรรพสินค้า และที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ ด้วยระบบโครงสร้างพื้นฐานที่ครบครัน ทำให้พื้นที่ CBD มีมูลค่าที่ดินสูง และเป็นทำเลทองสำหรับการลงทุน
ย่าน CBD ดั้งเดิมในกรุงเทพฯ มีที่ไหนบ้าง?
ย่าน CBD เดิมของกรุงเทพฯ คือศูนย์กลางเศรษฐกิจที่มีความมั่นคงสูง ได้แก่ สีลม สาทร เพลินจิต ชิดลม และวิทยุ พื้นที่เหล่านี้เป็นที่ตั้งของบริษัทข้ามชาติ และสถานทูต เป็นทำเลที่มีความสะดวกครบครันในทุก ๆ ด้าน
การเลือกที่ตั้งของออฟฟิศให้อยู่ในทำเลศูนย์กลางธุรกิจที่เดินทางด้วยรถไฟฟ้า ช่วยยกระดับภาพลักษณ์ขององค์กรให้ดูมีความน่าเชื่อถือ ทันสมัย และมีมาตรฐานระดับสากล
ย่าน New CBD ที่กำลังเติบโต มีที่ไหนบ้าง?
เมื่อเมืองขยายตัว ทำให้เกิดย่าน New CBD ที่มีความเจริญเทียบเท่าใจกลางเมือง ย่าน New CBD ที่กำลังเติบโตมีดังนี้
- ย่านพระราม 9 - รัชดาภิเษก - ห้วยขวาง ศูนย์รวมธุรกิจดิจิทัล และอาคารสำนักงานเกรดเอ
- ย่านอโศก - สุขุมวิท ทำเลทองที่เชื่อมต่อการเดินทางทั้งรถไฟฟ้า BTS และ MRT
- ย่านบางนา ศูนย์กลางโลจิสติกส์ และประตูสู่ภาคตะวันออก
- ย่านพหลโยธิน - จตุจักร - บางซื่อ ศูนย์กลางการคมนาคมทางรางที่เชื่อมต่อการเดินทางทุกรูปแบบ ทั้งรถไฟฟ้า BTS MRT รถไฟไทย สถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ (บางซื่อ) และสถานีขนส่งผู้โดยสารกรุงเทพ จตุจักร (หมอชิต 2) ที่ใหญ่ที่สุดของประเทศ
CBD Fringe คืออะไร? ต่างจาก CBD ตรงไหน?
เมื่อพื้นที่ CBD เริ่มมีความหนาแน่น พื้นที่ส่วนขยายรอบ ๆ จึงเข้ามามีบทบาทสำคัญในการเป็นทางเลือกใหม่ที่น่าจับตามอง
นิยามของ CBD Fringe
CBD Fringe คือพื้นที่ส่วนต่อขยายที่อยู่ล้อมรอบย่านใจกลางเมืองหลัก มีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน และระบบขนส่งมวลชนที่เชื่อมต่อเข้าสู่พื้นที่ชั้นในได้อย่างรวดเร็ว ซึ่งย่าน CBD Fringe เป็นพื้นที่ที่มีความยืดหยุ่นสูง ค่าเช่าย่อมเยากว่า และกำลังถูกพัฒนาให้เป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่เพื่อรองรับการขยายตัวของเมืองหลวง
ตัวอย่างย่าน CBD Fringe ในกรุงเทพฯ
- ย่านอ่อนนุช - พระโขนง - เอกมัย แหล่งรวมไลฟ์สไตล์คนเมืองที่ผสมผสานกับพื้นที่ทำงาน
- ย่านลาดพร้าวตอนต้น พื้นที่เชื่อมต่อใจกลางเมืองที่รายล้อมด้วยศูนย์การค้าขนาดใหญ่
- ย่านพระราม 4 ตอนปลาย ทำเลศักยภาพที่กำลังถูกปรับโฉมด้วยโครงการมิกซ์ยูส
- ย่านเจริญนคร - วงเวียนใหญ่ พื้นที่เศรษฐกิจฝั่งธนบุรีที่เติบโตควบคู่กับรถไฟฟ้าสายสีทอง
ทำไม CBD Fringe ถึงน่าสนใจในยุคนี้?
ทำเลส่วนต่อขยายน่าสนใจเพราะมีความสมดุลระหว่างต้นทุน และความสะดวกสบาย ธุรกิจสามารถเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวกเทียบเท่าใจกลางเมืองในราคาที่ถูกลง พร้อมทั้งมีตัวเลือกอาคารสำนักงานรูปแบบใหม่ที่ออกแบบมาเพื่อรองรับการทำงานแบบยืดหยุ่น และไลฟ์สไตล์ของคนทำงานได้อย่างลงตัว
New CBD ต่างจาก CBD Fringe อย่างไร
New CBD คือศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ที่เติบโตขึ้นตามการขยายตัวของเมืองและแนวรถไฟฟ้า เช่น ย่านพระราม 9 โดยมีอาคารสำนักงานและสิ่งอำนวยความสะดวกอย่างครบครัน ขณะที่พื้นที่ย่าน CBD Fringe คือพื้นที่รอยต่อที่ตั้งอยู่รอบ ๆ ย่าน CBD ดั้งเดิม เพื่อรองรับการขยายตัวจากใจกลางเมือง New CBD จึงเป็นฮับเศรษฐกิจใหม่ที่แยกตัวออกมาอย่างชัดเจน ส่วน CBD Fringe เป็นเพียงพื้นที่รอบนอกที่ยังคงเกาะกลุ่มติดกับทำเลธุรกิจเดิม
เปรียบเทียบย่าน CBD vs New CBD vs CBD Fringe แบบไหนดี?
พื้นที่สำนักงานในย่าน CBD vs New CBD vs CBD Fringe นั้นมีความน่าสนใจที่แตกต่างกัน ไปดูกันว่าทำเลแต่ละแห่งนั้นมีข้อดีต่างกันอย่างไร
- ค่าเช่าออฟฟิศ
ค่าเช่าออฟฟิศในทำเล CBD จะมีราคาที่สูงมากเนื่องจากเป็นทำเลทองที่มีพื้นที่จำกัด และมีความต้องการสูง ส่วน New CBD จะมีอัตราค่าเช่าที่จับต้องได้มากกว่า แต่ยังคงได้พื้นที่สำนักงานเกรด A ที่ทันสมัยและครบวงจร ในขณะที่ฝั่ง CBD Fringe อัตราค่าเช่าที่ย่อมเยา และคุ้มค่ากว่ามาก ทำให้ธุรกิจสามารถประหยัดงบประมาณรายเดือน หรือนำส่วนต่างไปลงทุนพัฒนาด้านอื่นขององค์กรได้อย่างเต็มที่ พื้นที่รอบนอกจึงตอบโจทย์องค์กรที่ให้ความสำคัญกับการบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด
- ภาพลักษณ์ และความน่าเชื่อถือขององค์กร
การตั้งสำนักงานในทำเล CBD อย่างสีลม หรือเพลินจิต ช่วยยกระดับภาพลักษณ์ขององค์กรให้ดูน่าเชื่อถือ และมีความเป็นมืออาชีพระดับสากล สร้างความประทับใจตั้งแต่แรกเห็นให้กับลูกค้า และคู่ค้าที่มาเยือน สำหรับทำเล New CBD จะสะท้อนภาพลักษณ์ของธุรกิจยุคใหม่ และการเติบโตอย่างก้าวกระโดด ซึ่งเป็นภาพลักษณ์ที่ดึงดูดใจกลุ่มนักลงทุนยุคใหม่ ส่วนทำเลรอบนอกแม้ภาพลักษณ์ความหรูหราอาจจะน้อยกว่า แต่ก็สะท้อนภาพลักษณ์ขององค์กรรุ่นใหม่ที่มีความคล่องตัว ทันสมัย และเปิดรับนวัตกรรมใหม่ ๆ ได้เป็นอย่างดี
- การเข้าถึง และการเดินทาง
พื้นที่ CBD มีจุดเด่นด้านการเชื่อมต่อระบบขนส่งมวลชนหลัก ทำให้การเดินทางเข้าออกสะดวกสบาย แต่ต้องแลกมากับความแออัดในช่วงเวลาเร่งด่วน ย่าน New CBD จะโดดเด่นเรื่องการเป็นจุดตัดการเดินทาง ทั้งรถไฟฟ้าใต้ดิน (MRT) แอร์พอร์ตลิงก์ และเชื่อมต่อถนนสายหลักหลายสาย ทำให้เข้าถึงได้ง่ายจากทุกมุมเมือง ส่วน CBD Fringe จะต้องนั่งรถไฟฟ้าต่อออกไปอีกหน่อย แต่ก็ยังคงความสะดวกในการเดินทาง และมักจะอยู่ใกล้จุดขึ้นลงทางด่วน ทำให้การสัญจรด้วยรถยนต์ส่วนตัวมีความคล่องตัวและหลีกเลี่ยงการจราจรติดขัดได้ดีกว่า
- กลุ่มเป้าหมาย และพันธมิตรธุรกิจ
หากธุรกิจของเราเน้นการเจรจากับกลุ่มลูกค้าระดับบน บริษัทข้ามชาติ หรือสถาบันการเงินขนาดใหญ่ ทำเล CBD คือคำตอบที่ใช่เพราะพันธมิตรเหล่านี้มักจะกระจุกตัวอยู่ที่นี่ ทำให้การนัดพบปะพูดคุยเป็นไปอย่างรวดเร็ว ในขณะที่ทำเล New CBD จะเป็นศูนย์รวมของกลุ่มบริษัทเทคโนโลยีขนาดใหญ่ ธุรกิจอีคอมเมิร์ซ และนักลงทุนต่างชาติยุคใหม่ ส่วนทำเลส่วนขยายจะเหมาะกับการเชื่อมต่อกับธุรกิจสตาร์ตอัป เอเจนซี่ หรือธุรกิจใหม่ ๆ ที่ต้องการเครือข่ายคนทำงานรุ่นใหม่ และบรรยากาศการทำงานที่ยืดหยุ่นเป็นกันเองมากกว่า
- พื้นที่จอดรถ และความหนาแน่นของจราจร
ปัญหาใหญ่ของใจกลางเมืองคือพื้นที่จอดรถที่มีจำนวนจำกัด และมีค่าบริการที่สูง รวมถึงสภาพการจราจรที่ติดขัดในช่วงเวลาเร่งด่วน สำหรับย่าน New CBD อาคารสำนักงานมักจะเป็นโครงการมิกซ์ยูส (Mixed-use) ขนาดใหญ่ที่มีการจัดสรรพื้นที่จอดรถเป็นระบบและเพียงพอมากขึ้น แต่ก็ยังต้องเผชิญกับปัญหาการจราจรที่หนาแน่นบนถนนสายหลัก ในทางกลับกัน ทำเลรอบนอก หรือส่วนขยายมักจะตั้งอยู่ในพื้นที่ที่มีความกว้างขวางมากกว่า ทำให้อาคารสำนักงานสามารถจัดสรรพื้นที่จอดรถได้เพียงพอต่อความต้องการของผู้เช่า ช่วยให้พนักงานประหยัดเวลาบนท้องถนนได้มาก
- ขนาด และตัวเลือกของพื้นที่ออฟฟิศ
อาคารสำนักงานในย่านศูนย์กลางธุรกิจมักจะเป็นอาคารขนาดใหญ่ที่มีพื้นที่เช่าค่อนข้างจำกัด ส่วนทำเล New CBD อาคารสำนักงานก็มีความโดดเด่นไม่แพ้กัน โดยเน้นเทคโนโลยีอาคารอัจฉริยะ (Smart Building) ดีไซน์ล้ำสมัย และมีพื้นที่ให้เลือกหลากหลายขนาด ขณะที่พื้นที่ส่วนขยายจะมีอาคารสำนักงานรูปแบบใหม่เกิดขึ้นมากมาย มีตัวเลือกพื้นที่ที่ยืดหยุ่นกว่า ซึ่งช่วยให้ทำงานได้อย่างอิสระ และคุ้มค่ากว่าเมื่อเทียบอัตราค่าเช่าต่อตารางเมตร
- ศักยภาพการเติบโตของย่านในอนาคต
ศูนย์กลางธุรกิจหลักถือเป็นพื้นที่ที่มีความเจริญ การเติบโตจะเป็นในรูปแบบของการปรับปรุงอาคารเก่าให้ทันสมัยขึ้น ส่วนย่าน New CBD คือพื้นที่แห่งอนาคตที่กำลังเติบโต มีการลงทุนเมกะโปรเจกต์ อาคารสำนักงานใหม่ และศูนย์การค้าชั้นนำอย่างต่อเนื่อง พร้อมเป็นพื้นที่ทางเศรษฐกิจคู่ขนาน แต่สำหรับย่านส่วนขยายถือเป็นพื้นที่ที่มีโอกาสเติบโตสูงมาก มีโครงการโครงสร้างพื้นฐาน ศูนย์การค้า และที่พักอาศัยใหม่ ๆ เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง การเข้าไปตั้งบริษัทในทำเลนี้จึงเป็นการเข้าไปจับจองพื้นที่ที่มีแนวโน้มมูลค่าเพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดด และสร้างผลกำไรในระยะยาว
ตารางสรุปเปรียบเทียบสำนักงานย่าน CBD vs New CBD vs CBD Fringe
| หัวข้อเปรียบเทียบ | CBD | New CBD | CBD Fringe |
|---|---|---|---|
| ค่าเช่าออฟฟิศ | สูงมาก เนื่องจากเป็นทำเลทองที่มีความต้องการสูงและพื้นที่จำกัด | อัตราค่าเช่าปรับลดลงจาก CBD จับต้องได้มากกว่า | ย่อมเยาและคุ้มค่ากว่า ช่วยประหยัดงบเพื่อไปลงทุนด้านอื่น |
| ภาพลักษณ์องค์กร | หรูหรา น่าเชื่อถือ มีความเป็นมืออาชีพระดับสากล | ธุรกิจยุคใหม่ ที่มีการขายตัวใหญ่ขึ้น เน้นความทันสมัย | สะท้อนภาพลักษณ์องค์กรรุ่นใหม่ คล่องตัว ทันสมัย |
| การเข้าถึง และการเดินทาง | เชื่อมต่อรถไฟฟ้าหลักสะดวก แต่แออัดมากในช่วงเวลาเร่งด่วน | การเดินทางจะเน้นจุดตัดของรถไฟฟ้า และถนนสายหลัก แต่ยังมีปัญหาเรื่องการจราจรที่แออัดในช่วงเวลาเร่งด่วน | ต้องนั่งรถไฟฟ้าต่อออกไป แต่ใกล้ทางด่วน เดินทางด้วยรถยนต์คล่องตัวกว่า |
| กลุ่มเป้าหมาย หรือพันธมิตร | เน้นลูกค้าระดับบน บริษัทข้ามชาติ และสถาบันการเงินใหญ่ | กลุ่มบริษัทเทคโนโลยีขนาดใหญ่ ธุรกิจอีคอมเมิร์ซ และนักลงทุนต่างชาติยุคใหม่ | เหมาะกับสตาร์ตอัป เอเจนซี่ และเครือข่ายคนทำงานรุ่นใหม่ |
| ที่จอดรถ และการจราจร | ที่จอดรถจำกัด ค่าบริการสูง การจราจรหนาแน่นติดขัด | ที่จอดรถออกแบบมาเพียงพอมากขึ้น | มีพื้นที่จอดรถกว้างขวาง และเพียงพอกว่า การจราจรคล่องตัวกว่า |
| ขนาด และพื้นที่ออฟฟิศ | เป็นอาคารขนาดใหญ่ แต่ตัวเลือกพื้นที่เช่าค่อนข้างจำกัด | เน้น Smart Building ดีไซน์ล้ำสมัย และมีพื้นที่ให้เลือกเยอะ | มีอาคารรูปแบบใหม่เยอะ ตัวเลือกยืดหยุ่น |
| ศักยภาพการเติบโต | เติบโตเต็มที่ เน้นการรีโนเวทปรับปรุงอาคารเก่าให้ทันสมัย | เป็นย่านที่มีการเติบโต มีการลงทุนอย่างต่อเนื่อง | เติบโตสูง มีโครงการใหม่ ๆ เกิดขึ้นต่อเนื่อง มูลค่าเพิ่มแบบก้าวกระโดด |
ธุรกิจแบบไหน? เหมาะกับ CBD vs CBD Fringe
รูปแบบ และวัฒนธรรมองค์กร เป็นตัวกำหนดว่าพื้นที่ใดจะช่วยดึงศักยภาพของทีมงานออกมาได้ดีที่สุด
ธุรกิจที่เหมาะกับย่าน CBD
- สถาบันการเงิน ธนาคาร และบริษัทหลักทรัพย์
- บริษัทข้ามชาติที่ต้องการความน่าเชื่อถือในระดับสากล
- สำนักงานกฎหมาย และบริษัทที่ปรึกษาธุรกิจ
- ธุรกิจสินค้าแบรนด์เนมไฮเอนด์ และโรงแรมระดับห้าดาว
ธุรกิจที่เหมาะกับ CBD Fringe
- ธุรกิจเทคโนโลยี และสตาร์ตอัปที่เติบโตอย่างรวดเร็ว
- เอเจนซี่โฆษณา ดิจิทัลมาร์เก็ตติ้ง และงานสายครีเอทีฟ
- ธุรกิจอีคอมเมิร์ซที่ต้องการพื้นที่สำหรับโลจิสติกส์
- องค์กรที่ปรับตัวเข้าสู่การทำงานแบบ Hybrid Work
แนวโน้มราคาเช่า และการพัฒนาในอนาคต CBD vs CBD Fringe
ในช่วง 3 - 5 ปีข้างหน้า ราคาค่าเช่าในใจกลางเมืองจะอยู่ในระดับสูง และมีการแข่งขันกันสูงเช่นเดียวกัน ขณะที่พื้นที่ส่วนต่อขยายจะมีระดับราคาขยับสูงขึ้นตามความเจริญของโครงสร้างพื้นฐานใหม่ ๆ ที่เข้ามา ทำให้ทำเลรอบนอกเป็นตัวเลือกที่คุ้มค่า และได้รับความนิยมจากองค์กรทุกขนาดมากขึ้น
JLL ตัวช่วยตัดสินใจระหว่าง CBD และ CBD Fringe แบบไหนที่เหมาะกับธุรกิจของเรา
หากเรากำลังประสบปัญหาในการเลือกทำเลที่ตั้งบริษัท การได้รับคำปรึกษาจาก JLL ประเทศไทย ที่มีความเชี่ยวชาญจะช่วยให้เราเห็นมุมมองใหม่ ๆ และลดความผิดพลาดได้
1. ฐานข้อมูลครบทั้ง CBD และ CBD Fringe
JLL มีฐานข้อมูลเชิงลึกของอาคารสำนักงานครอบคลุมทุกทำเลทั่วกรุงเทพฯ ทำให้สามารถเปรียบเทียบข้อดีข้อเสีย และช่วยคัดกรองพื้นที่ที่ตอบสนองต่อความต้องการขององค์กรได้อย่างแม่นยำ และรวดเร็ว
2. ทีมที่ปรึกษามืออาชีพ เข้าใจสไตล์ธุรกิจ
ทีมผู้เชี่ยวชาญของ JLL พร้อมให้คำปรึกษาเพื่อทำความเข้าใจโครงสร้างองค์กร วัฒนธรรมการทำงาน และเป้าหมายทางธุรกิจเพื่อนำเสนออาคารสำนักงานที่เหมาะสมที่สุด
3. บริการครบวงจร ตั้งแต่ค้นหาจนตกแต่ง
บริการของเราครอบคลุมตั้งแต่กระบวนการค้นหาพื้นที่ การเจรจาต่อรองไปจนถึงการบริหารโครงการออกแบบและตกแต่งภายใน เราดูแลทุกขั้นตอนอย่างใกล้ชิด และเป็นระบบ เพื่อให้มั่นใจว่าพื้นที่สำนักงานแห่งใหม่จะพร้อมใช้งาน และส่งมอบได้อย่างมีประสิทธิภาพ
4. ลดความเสี่ยงจากสัญญาเช่าที่ซับซ้อน
การทำสัญญาเช่าพื้นที่เชิงพาณิชย์มักมีเงื่อนไข และข้อผูกมัดทางกฎหมายที่ซับซ้อน ทีมงานของเราจะช่วยตรวจสอบรายละเอียด เจรจาต่อรอง และปกป้องผลประโยชน์สูงสุดของธุรกิจเพื่อป้องกันค่าใช้จ่ายแอบแฝง และลดความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นในอนาคตตลอดอายุสัญญาเช่าพื้นที่สำนักงาน
5. มี Flex Space รองรับธุรกิจที่ไม่อยากผูกสัญญายาว
สำหรับองค์กรที่ต้องการความยืดหยุ่น เรามีทางเลือกของพื้นที่ทำงานแบบ Flex Space หรือ Co-working Space ที่ไม่ต้องผูกมัดกับสัญญาระยะยาว ช่วยให้ธุรกิจสามารถปรับลด หรือขยายพื้นที่ได้ทันทีตามสถานการณ์
สุดท้ายแล้วไม่มีคำตอบตายตัวว่าย่าน CBD หรือพื้นที่ CBD Fringe แบบไหนดีกว่ากัน เพราะขึ้นอยู่กับลักษณะของธุรกิจ งบประมาณ และเป้าหมายระยะยาวของแต่ละองค์กร สิ่งสำคัญที่ต้องเน้นย้ำคือ การเลือกทำเลออฟฟิศไม่ใช่เพียงแค่การคำนวณค่าใช้จ่ายรายเดือน แต่เป็นการลงทุนเชิงกลยุทธ์ที่จะส่งผลต่อภาพลักษณ์ การดึงดูดคนเก่งเข้ามาร่วมงาน และการเติบโตขององค์กรในอนาคต
หากเรากำลังมองหาทำเลศักยภาพ หรือต้องการผู้เชี่ยวชาญช่วยคัดเลือกพื้นที่สำนักงานที่ตอบโจทย์ขนาดและความต้องการที่หลากหลาย JLL ประเทศไทย พร้อมให้คำปรึกษา หาพื้นที่ทำงานที่เหมาะสมของคุณจากหลากหลายตัวเลือก หลายขนาด และนำเสนอทางเลือกที่ดีที่สุด ติดต่อเราเพื่อรับข้อมูลเพิ่ม JLL โทร.02 624 6471
Reference :
